La validation de l’absence de TEG
et le nouveau régime de CFE pour
les BNC censurés
Publié le 29/12/2013
Mis à jour le 08/01/2014
Le Conseil constitutionnel vient d’invalider, par une décision du 29 décembre, les dispositions de la loi de finances pour 2014 concernant l’absence de taux effectif global (TEG) et l’erreur de TEG sur les contrats de prêts. Cette loi venait valider rétroactivement les erreurs de TEG pour les emprunts toxiques souscrits par les collectivités à la suite du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre au bénéfice du Conseil général de la Seine-Saint-Denis contre Dexia.Le paragraphe II de l’article 92 validait le défaut de mention du taux effectif global (TEG) dans les prêts aux personnes morales. Il ne distinguait pas selon les personnes morales, publiques ou privées, ni selon les prêts, structurés ou non. Cette validation, dont la portée n’était pas strictement définie, contrevenait aux exigences découlant de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le Conseil a censuré ce paragraphe II de l’article 92, ainsi que le paragraphe III qui, modifiant le code de la consommation, n’avait pas sa place en loi de finances. (Le paragraphe III porte sur l’erreur de TEG)
Les autres dispositions concernant la création d’un fond pour les aider à sortir de ces emprunts sont validées : « C’est don une très bonne nouvelle pour les collectivités qui disposent ainsi toujours de forts moyens de pression pour pousser les banques à négocier, ne se retrouvent pas désarmées et pourront ainsi sur la base d’accords équilibrés faire appel au fonds créé », fait valoir l’avocat Didier Seban. « De nombreuses collectivités paient aujourd’hui le prix des défaillances du système bancaire, cela n’était pas tolérable. Toutes les collectivités locales concernées par l’absence de mention du taux effectif global dans les contrats ou la mention d’un taux erroné doivent faire valoir leurs droits dans les meilleurs délais », a déclaré Christian Pierret, ancien ministre, maire de Saint-Dié des Vosges.

Un cabinet privé, « Les Expertiseurs du Crédit », vient de transmettre une information qui a fait beaucoup de bruit. Il y aurait, une fois sur deux, des erreurs dans le calcul des crédits immobiliers, ce qui est confirmé par l’Association Française des Usagers des Banques.
Crédit Immobilier © Maxppp
Véritable erreur ou pétard mouillé ? En réalité, l’erreur porte sur le calcul du Taux Effectif Global (TEG) qui doit figurer dans chaque publicité portant sur un crédit, qu’il soit immobilier ou qu’il soit à la consommation. Il y a juste une petite différence pour les crédits à la consommation, le taux est annualisé et on parle de TAEG. Lorsque l’on voit une publicité pour une voiture, par exemple, où il est mentionné, le coût d’une mensualité, il y a toujours, lisiblement, TAEG à x%.. C’est obligatoire.
Le taux et-il mensualisé pour un crédit immobilier ? Oui, on parle alors de taux proportionnel, 3% par an, soit 0,25% par mois. Cet aspect a été normalisé depuis de nombreuses années, parce qu’il y a une autre manière de présenter le taux. Le TEG doit comprendre les frais de dossier, le coût de l’assurance, soit tous les frais annexes au crédit. Sans défendre les banques, la complexité du calcul du Taux Effectif Global, les incertitudes sur certaines définitions font qu’il peut y avoir plusieurs façons de le calculer et tout cela est propice aux approximations.
Comment calcule-t-on ce TEG ? Il y a des formules de mathématique financière qui permettent de calculer le coût d’une mensualité, en distinguant, pour chacune des mensualités, le montant des intérêts et la partie qui est consacrée au remboursement du capital. Pour ceux qui ont quelques souvenirs d’une Terminale S, ou C, c’est relativement simple à faire. En torturant un peu la formule, on peut calculer les autres paramètres, mais ça devient plus compliqué. On peut faire le calcul à l’envers, et lorsque l’on connaît le montant d’un prêt, ses mensualités et sa durée, on peut en déduire le taux. C’est un calcul à l’envers.
A quoi sert ce calcul à l’envers ? Pour calculer le TEG, il faut intégrer au montant total des intérêts les frais de dossier, qui sont fixes, les frais d’assurance, qui sont fixes aussi, et d’autres choses encore. Par exemple, lorsqu’à la place d’une hypothèque, on bénéficie d’une caution mutuelle, on achète, souvent sans le savoir, des parts de la société de caution mutuelle, qu’il faut aussi ajouter. Lorsque l’on a recours à un courtier, il faut rajouter les frais de courtage. Une fois que l’on a tout pris en compte, on peut donc faire le fameux calcul à l’envers pour déterminer le taux que la banque affichera dans la publicité ou mentionnera dans le contrat de prêt.
Sur quoi peuvent porter les erreurs ? Souvent, les frais de courtage peuvent ne pas avoir été intégrés au calcul, l’assurance Décès-Invalidité peut mal été prise en compte, ou encore, le coût des parts de la société de caution mutuelle peut aussi avoir été occulté.
Faut-il vraiment un expert pour faire cela ? Oui, mais, il faut savoir que même les Tribunaux peuvent reconnaître des manières différentes de calculer ce TEG. Le recours n’est donc pas évident. Il peut même, dans certains cas, être qualifié de recours abusif. Il faut, en plus, que l’erreur soit significative et supérieure à 0,1%. Enfin, il y a un délai de prescription qui est en général de cinq ans, à compter de la conclusion du crédit. Donc une extrême prudence est de mise avant de se lancer dans ce genre d’opération.
Combien peut-on économiser ? Tout dépend de la décision du Tribunal qui peut prononcer la déchéance partielle des intérêts, vous n’en paierez qu’une partie, ou encore leur nullité. Dans ce dernier cas, ils seront remplacés par le taux légal qui est de 0,04 % par an. Alors, oui, dans quelques cas, cela peut faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros, mais, une fois de plus, soyons prudents.

Une fois sur deux, le taux de votre crédit immobilier est faux
Ça peut paraître incroyable…Selon les experts, entre 50% et 75% des prêts immobiliers
sont basés sur de faux calculs de taux d’intérêts et euvent être attaqués en justice.
Bruno Mazurier | Publié le 24.10.2013, 08h19
«Et si l’erreur de votre banquier l’obligeait à vous restituer plus de 30000 €? » C’est la question posée par les Expertiseurs du crédit, un cabinet privé qui propose de passer au crible votre contrat de prêt immobilier pour y déceler d’éventuelles erreurs de calcul dans le taux final ou dénicher des vices de forme susceptibles d’entraîner le remboursement d’une partie des intérêts.Ce type de cabinets spécialisés devrait se multiplier. Et pour cause! « Cinquante pour cent des contrats de prêt immobilier recèlent des erreurs », affirme Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit. Beaucoup plus, selon Serge Maître, de l’Association française des usagers des banques.
Des erreurs? « La plupart du temps, il s’agit d’un mauvais calcul du taux effectif global, le TAEG — taux annualisé effectif global —, poursuit Laurent de Badts. La banque n’a pas intégré une assurance ou certains frais comme la souscription de parts sociales dans le cas d’un établissement mutualiste. Comme le TAEG doit être précis à la virgule près, les risques d’erreur sont importants. »
Attention cependant à ne pas s’imaginer que l’on peut facilement discuter son prêt bancaire. La contestation de ce type de contrats tombe sous le coup d’un délai de prescription de cinq ans à partir de la signature, rappelle l’avocate Carine Deneux-Vialetay, spécialiste de ce genre d’affaires. De plus, l’erreur de calcul doit être supérieure à un dixième de point pour être sanctionnable, selon l’Afub. Il reste que, si la faute du banquier est reconnue par un juge, l’emprunteur continuera de rembourser ses mensualités, mais le taux du crédit en cours sera remplacé par le taux d’intérêt légal en vigueur au moment de la souscription du prêt. Jusqu’en 2009, la différence entre ces deux types de taux était relativement minime. Compte tenu des frais engagés, il est peu motivant d’aller alors en justice. Mais voilà, depuis maintenant quatre ans, ce taux d’intérêt légal n’a cessé de baisser. De 3,79% en 2009, il est descendu à 0,65% l’année suivante, 0,38% en 2011, avant de remonter à 0,71% en 2012. Cette année, il est descendu à… 0,04% alors que les prêts immobiliers tournent actuellement autour de 3%. Sous couvert d’anonymat, un banquier accuse « certains cabinets d’experts de se faire de l’argent en profitant de cet effet d’aubaine » dû à cette forte baisse du taux d’intérêt légal.
La Fédération bancaire française souligne, elle, « la réelle complexité de calcul du TEG qui créée une insécurité juridique. Même les tribunaux ne sont parfois pas d’accord entre eux sur la façon de le calculer », souligne-t-on à la FBF. Rappelons que ce fameux TAEG doit prendre en compte le taux d’intérêt nominal, l’assurance, les frais de dossiers, éventuellement de courtage… bref tous les frais constituant les conditions d’octroi du prêt. En tout état de cause, pour la Fédération bancaire française, « la sanction liée à une erreur de calcul est excessive et contraire au principe général de proportionnalité. Ramener le taux du prêt au taux légal ne correspond pas à l’éventuel préjudice subi par le client, affirme-t-elle. Celui-ci dispose dans son offre de prêt de tous les éléments qui servent au calcul du TEG. » Les banques feront donc valoir leur bon droit face aux contestations de leurs clients. Pour récupérer, comme Estelle et Jean-Marc, des milliers d’euros, les emprunteurs devront donc bâtir un dossier solide. Gare aux recours excessifs.Mais pour tous ceux qui tomberont sur un juge compréhensif, le jeu en vaut peut-être la chandelle.